Ak plánujete predať Vašu nehnuteľnosť (dom, byt či pozemok), určite je dobré vedieť, či Vám predajom nevznikne daňová povinnosť. Predaj nehnuteľnosti na základe uzatvorenej kúpnopredajnej zmluvy je totiž na daňové účely považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. To, či príjem z predaja podlieha zdaneniu, alebo je od dane oslobodený, závisí od niekoľkých faktorov.

Od dane je oslobodený príjem: 

– z predaja nehnuteľnosti (ktorá sa nenachádza v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,

– z predaja nehnuteľnosti (ktorá sa nenachádza v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade (priame dedenie je vo vzťahu rodičia, deti, starí rodičia, vnúčatá) alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (zosnulého),

– z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,

– z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe v rámci reštitučných zákonov napr. zákon č. 119/1990 Zb.o súdnej rehabilitácii.

Moment nadobudnutia vlastníctva

Aby ste si mohli presne vypočítať, či spadáte do 5-ročnej lehoty alebo nie, moment nadobudnutia vlastníctva je veľmi dôležitým dátumom.

– Ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností (tzn. nie dátumom na zmluve).

– Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa (zosnulého).

– Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.

Dane sa platia iba zo zisku

Iba v prípade, že predajom nehnuteľnosti získate príjem, ste povinný odviesť dane. To znamená, že ak predajná cena nehnuteľnosti je rovnaká, alebo nižšia ako nadobúdacia, daň neodvádzate.

Príklad 1:

Ak kúpite nehnuteľnosť za 100 000€ a o 2 roky ju predáte za 100 000€, základ dane je 0€ (100 000 – 100 000).

Príklad 2:

Ak kúpite nehnuteľnosť za 100 000€ a o 2 roky ju predáte za 120 000€, základ dane je 20 000€ (120 000 – 100 000).

Základ dane si môžete znížiť o preukázateľne vynaložené výdavky:

– preukázateľne zaplatená nadobúdacia cena nehnuteľnosti (dokladom je nadobúdacia zmluva, prípadne znalecký posudok, prípadne iný doklad podľa titulu nadobudnutia),

– finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci (preukázateľné faktúry, pokl. bloky) vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci (napríklad provízia realitnej kancelárii či odmena advokátovi) okrem výdavkov na osobné účely,

– výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii; výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľností sú aj:

– úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu

–úroky z hypoúveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Čiže ak predávate nehnuteľnosť (a vlastníte ju menej ako 5 rokov), ktorú ste nadobudli pomocou hypotéky, môžete si uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na jej obstaranie, medzi ktoré je možné zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní a úroky z hypotekárnych úverov, ktoré sú poskytované výlučne za účelom kúpy nehnuteľnosti.

Predaj rozostavanej stavby 

Ak chcete predať rozostavanú stavbu spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v takom prípade, ak kúpna cena nie je stanovená jednotlivo. Ak teda predávate pozemok, na ktorom je umiestnená stavba, je potrebné posudzovať splnenie podmienok samostatne za pozemok a samostatne za stavbu (uvedené platí aj vtedy, ak ide o predaj pozemku, na ktorom je umiestnená rozostavaná stavba).

Predaj rozostavanej stavby evidovanej v katastri nehnuteľností

V prípade predaja rozostavanej stavby je dôležitým faktom, či je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností. Ak rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je zápis do katastra nehnuteľností. Ak sa predáva rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia – zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, potom príjem z jej predaja je oslobodený od dane. Ak však k jej predaju dôjde do piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z jej predaja sa považuje za zdaniteľný príjem.

Predaj rozostavanej stavby, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností

Ak predávate rozostavanú stavbu, ktorá nie je evidovaná v katastri, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností (nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti). V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka (nejde ani o predaj hnuteľných vecí) a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní uvádza v riadku iné príjmy. Za výdavok sa v danom prípade v súlade s ustanoveniami zákona o dani z príjmov považujú výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie predmetného príjmu (napr. výdavky na nákup materiálu a pod.).

Netreba však zabúdať ani na zdravotné odvody, ktoré sú spojené s príjmom z predaja nehnuteľnosti. Ich výška je 14% zo základu dane. To znamená, že ak k 19% dani pripočítame spomenutých 14%, dostávame sa na hodnotu 33%. Keďže nehnuteľnosti sú často najcennejším majetkom ľudí, môže ísť o dosť vysokú sumu. Preto stojí za zváženie, či je predaj v danom momente nevyhnutný. Riešením môže byť prenajatie nehnuteľnosti až do momentu, kedy by predaj nepodliehal zdaneniu. Pri príjme z prenájmu sa na rozdiel od príjmu z prevodu vlastníctva zdravotné odvody neodvádzajú.

Zdroj: www.financnasprava.sk